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华军大讲堂(一):购物中心,餐饮与服装孰轻孰重?

时间:2021-11-30来源:第一商业网 作者:林丽仪
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  华军大讲堂——由广东省商业地产投资协会常务副会长、第一商业网总裁黄华军重磅主持,通过邀请行内知名专家、职业经理人、商业地产领导、人气商家老板等杰出人士,以每周一期走进商业项目或者商家的沙龙分享模式,给商业地产界同行提供一个线下互动交流平台。


 


  2021-11-30下午,由第一商业网与凯麒投资主办、佛山悦壹城承办的线下知名品牌活动“华军大讲堂”(第一期)在悦壹城8座首层中庭响亮登场。


 

▲华军大讲堂活动现场


  广东省商业地产投资协会常务副会长、第一商业网总裁黄华军、佛山市零售商业行业协会会长、佛山南海嘉洲广场董事长钟义、佛山和信广场董事长林湛强、六元素体验天地总经理何永杰、佛山市禅城区味道制造餐饮有限公司董事长蒙根梁、广州凯麒投资管理有限公司执行董事长叶宇、佛山市禅城区味道制造餐饮有限公司姜华杰、第一商业网商务部总监廖军、蒙自源餐饮连锁集团开发副总监胡瑞芹、广州市云哥鱼嘴餐饮管理有限公司副总经理杨波、深圳市正君餐饮管理顾问有限公司(木屋烧烤)拓展区域经理向承健、广州探蟹餐饮管理有限公司拓展经理吴圳峰、Ko i杨尚晖、撒网酸菜鱼吴小辉、卢家妈妈李伟森、京东7FRESH超市陈添哲、广州同誉行谭家辉、佛山悦壹城招商副总监姜春波、招商经理赵毕中、招商专员何嘉明等20多位业内同行出席本次活动。


  第一期华军大讲堂议题:

  对于购物中心,如何评估餐饮行业的地位与作用?与服装零售行业相比,孰轻孰重?


 

▲广东省商业地产投资协会常务副会长、第一商业网总裁黄华军担任主持


  佛山市零售商业行业协会会长、佛山南海嘉洲广场董事长钟义表示,餐饮是目前积聚人气的首选业态,但是餐饮行业在租金承受能力和营业额的贡献上,与服装行业存在一些差距;具体效果要视乎购物中心的发展阶段,才能评核餐饮行业对购物中心的拉动作用。原则上餐饮行业与服装行业,在租金上的差距仍然较为明显。以嘉洲广场为例:

  1、嘉洲广场是约12万平方米的区域性综合购物中心,服务辐射范围以半径6-7公里左右为最佳,这样的范围能有效地提高客流互动。

  2、嘉洲广场的出租实用面积约68000平方米,数据统计显示,餐饮业态在2015年增加3000平方米,共计约占12000-13000平方米,百货业态约占18000平方米;餐饮店约80家,服装店110多家,大于100平方米的餐饮店已达到33家;餐饮占比18%-19%,服装占比17%左右。

  3、购物中心的餐饮黄金比例是15%-18%,能够压缩到20%以内的餐饮比例,对于整个租值边际效益最高;如餐饮比例超过25%,出现同类同质的东西机率提高,从而加速餐饮的更替。

  4、餐饮租值水平占服装的30%-50%,餐饮能带动整体人气是毋庸置疑的,也与服装的关系唇齿相依,既能增加销售和租值,又能提高人气。


 

▲佛山市零售商业行业协会会长、佛山南海嘉洲广场董事长钟义


  六元素体验天地总经理何永杰认为,餐饮是购物中心唯一不变的发动机。目前六元素体验天地以广佛地区首个儿童为主的家庭式购物中心为定位,业态比例比较创新和富有特色;其中零售业态占20%、体验业态占80%,餐饮在体验业态中占30%,根据黄金分割比例计算,餐饮比例最好不要超过25%;所以,零售业态和餐饮业态的占比是动态可变的,是以每个购物中心所在区域的经营定位来调整。 


 

▲六元素体验天地总经理何永杰


  佛山市禅城区味道制造餐饮有限公司董事长蒙根梁认为,餐饮与服装零售行业相比,孰轻孰重?主要是以如何计算承租能力、租金水平占比、租金承受能力、购物中心定位这4点来体现。

  1、如何计算承租能力:固定成本(如水电、管理费、人力成本),其他实物成本基本不变,维持到30-40%,然后维修费、运营费等,剩余就是租金和利润,就可以看到每个店的承租能力是多少了。

  2、租金水平占餐饮营业额不超18%,危险值为25%。

  3、租金承受能力:人流量大,承租能力就越高,人流聚集点,成为租金高涨区域

  4、购物中心多元化(餐饮、娱乐、电影院、培训、教育、美容、美发、医院),是吸引人流的重要因素。


 

▲佛山市禅城区味道制造餐饮有限公司董事长蒙根梁


  佛山和信广场董事长林湛强表示,在正常体量、正街城市中心,不同规模的购物中心采取策略不同;以零售为核心竞争力,餐饮与零售在不同的阶段有不同的作用。以和信广场为例,体量6万多平方米,餐饮比例占18-20%,餐饮占零售租值的40-50%左右,零售占比高,餐饮比例偏低,零售租金贡献值比餐饮高。


 

▲佛山和信广场董事长林湛强


  广州凯麒投资管理有限公司执行董事长叶宇发言表示,餐饮行业和服装行业在购物中心同样重要,餐饮行业可以带来人气,服装行业可以贡献租金,不同的阶段会有不同的侧重。以第一商业网旗下机构凯麒投资负责招商运营的伟业兴隆广场为例:

  1、目前整体餐饮娱乐占比约33%,服装零售类占比约67%,其中纯餐饮占比约22%,服装占比约27%,整体较为均势;

  2、对于刚开业的购物中心,短期内的确需要餐饮来拉动人气,但是餐饮的运营成本较高,部分新的品牌号召力和生存力较弱,更替率较高,缺乏稳定性。

  3、服装对购物中心的重要性主要在贡献较高的租金值,还是购物中心的主要基石;只是目前收到网购的冲击比较大,所以未来不但要线上拥抱线下,而线下的购物中心也要主动拥抱线上,用网红、优价的方式来运用。

综合上述三个要点,佛山悦壹城(凯麒投资最新主打运营项目)未来将打造网红的购物情景,形成运动森林、电竞涂鸦、卡通动漫三个风情街区,以运动体验+美食娱乐+培训教育+奥特莱斯+正大会员店为主,打造新零售下的全景式潮流体验公园。

 

▲广州凯麒投资管理有限公司执行董事长叶宇发言


▲业内同行也积极地与沙龙嘉宾和主持人互动和分享个人见解


  本次活动的顺利进行,非常感谢业内同行的积极参与和佛山悦壹城的大力支持。华军大讲堂将不断引申更多商业地产界热门话题,联合行业资深专家等团队进行深入的分析与解读,为业内同行带来一场线下互动交流的升级体验。最新资讯敬请留意第一商业网官网与官微的后续更新与报道。


 


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